一、大勢所趨的“新玩法”
1、“點狀供地”概念
“點狀供地”是相對傳統的“片狀供地”而言。在一大片鄉村土地上，散點狀供給建設用地；其它周邊用地則不征轉為建設用地，可以通過租賃獲得。（通俗說：建多少征多少，環境等配套用地不用征）
2015年，浙江省率先探索，后續有多個省份跟進，并得到中央肯定。
2019年6月，國務院《關于促進鄉村產業振興的指導意見》文件首次提及：探索鄉村產業的省市縣聯動“點供”用地。
2、傳統“片狀供地”的缺陷
“點狀供地”有什么好處？比較下傳統“片狀用地”就知。
其一，“片狀用地”需要的投資成本過高。鄉村文旅項目的特點，建設設施往往較小，且分散在大生態環境中。如果按傳統片狀用地供給方式，建設用地與生態綠地等一起劃入規劃范圍。對于資本方而言，抬高了投資成本，不劃算。
其二，“片狀用地”需要的土地指標過多。鄉村文旅項目中，傳統整片式供地方式，占地大、容積率低。對于政府而言，供地指標緊張。（而且還往往進一步牽涉，建設用地與農用地占補平衡的指標緊張。）
3、點狀供地四大優勢
我們解釋下這“三少一巧”：
（1） 占用建設用地少——政府滿意：點狀供地 “允許建設用地按建筑落地面積進行單宗地開發或多宗地組合開發”。通俗說，永久性建設用地建多少征多少，剩余環境配套等其它用地可租。假設一個總面積1000畝的鄉村文旅項目區，其中真正建設項目可能還不到200畝。傳統片狀供地方式，政府要提供1000畝建設用地指標，而現在只需要提供200畝指標。
（2） 需要土地出讓金少——投資商滿意：上述案例中，相應的原來要花1000畝的買地費用，現在只需要買200畝，投資成本省錢了。
（3） 需要的農用地占補平衡少——國土局滿意：有時候有建設用地指標但并無現成建設用地，還得去占用耕地。按照占補平衡法規，新增了多少建設用地，就要補上相應數量的耕地。如果片狀供地，得找1000畝耕地來平衡；點狀供地則只需要200畝耕地來平衡。
（4） 形成混合用地巧——游客滿意：
前三條，我們北京至道旅游規劃院的多數客戶都一點即通。但是第四條，有些客戶還理解不到位。我們詳細解釋下：
以聞名世界的美國“流水別墅”為例：很多人感嘆，咱中國設計師為什么就設計不出這么漂亮的作品？仔細想想：這僅僅是因為賴特大師的設計水平高嗎？其實不然。
其實不管中國設計師水平多高，在5年前的中國，土地性質分類的刻板性，使得國內不可能形成這種合法業態！此種“紅塵不遠、自然很近” 特殊魅力業態，必須源于混合用地的合法性！以前國內難以出現這種業態，根本原因是土地分類機制刻板的深層次制約。
混合用地如何形成？法律層面：國家現在正在修改相關法規以承認混合用地的合法性；實踐層面， 近年隨著 “鄉村建設點狀供地” 等試行政策，鄉村地區“混合用地”的實操性比城市更強。已經開始出現實操案例。浙江莫干山的多個度假項目：如裸心谷、莫干溪谷等都采用了“點狀供地”模式，既節約了建設用地，又營造了“房在林中、院在田中”的獨特混合用地魅力。
二、北京至道文旅規劃院的實操案例
我院最近正在實操的一個鄉村文旅規劃案例——北方某縣的“油茶特色小鎮”。就是擁抱點狀供地政策、進而創新的產物。
1、案例背景
油茶是當地的“非物質文化遺產”，縣政府從弘揚區域文化角度。積極支持當地最大的一家油茶生產商老板開發“油茶特色小鎮”
但縣里的支持只是宏觀性的，具體土地如何落實、項目如何布局，還得該老板和鄉鎮去落實。而該鄉鎮是傳統工業鎮，不僅建設用地指標不多，占補平衡問題更難（因為過去多年工業開發，已經擠占了不少耕地）
怎么辦——難題擺在北京至道規劃院面前。
2、基于點狀供地政策的創新
鎮上恰好有某村“拆舊建新“工作計劃。本來這些年新農村建設中“拆舊建新”已經不算什么新鮮事情。
但我們把拆舊建新與點狀供地工作結合起來，經過創造性策劃，比較好的解決了油茶特色小鎮的用地與布局問題。
創新思路如下：
（1）原村莊380畝并不全拆。只拆舊復墾220畝耕地，還余留160畝建設用地不復墾。
（2）余留的160畝用作特色小鎮的建設用地部分；復墾的220畝既是農林用地，同時又是小鎮的生態環境用地
（3）拆舊不整拆、建新不整建。這160畝建設用地不是整片的，而是局部散點狀分成6個“點”摳出的，從而與220畝農林用地巧妙鑲嵌。形成獨具魅力的”混合用地“格局
這種創新思路的應用到策劃規劃層面的技術過程如下圖示：
第一步：先按點狀供地辦法區隔出拆舊復墾用地與建設用地 ；
第二步：然后在建設用地范圍內策劃建設型項目；
第三步：再在復墾范圍內策劃環境型項目。最終綜合形成特色小鎮的總體混搭用地格局
第四步：點狀供地方式形成混合用地格局，混合用地格局進一步促進特色業態的策劃。因此策劃出各種“房在林中、院在田中——紅塵不遠、自然很近”的特色業態！
三、以傳統“片狀用地”方式拿地的企業怎么辦？
點狀供地政策雖然在一些先行試點省市已有三五年的實踐了，但畢竟中央層面的正式認可，還是2019年6月。因此在某些省份，近三五年還是有不少資本下鄉項目是以傳統“片狀供地“方式獲得的土地。
（這種鄉村片狀供地方式，從積極面看：其一說明政商關系好，能獲得大量土地指標；其二說明了投資商財大氣粗不缺錢。從消極方面看：其一說明當地領導缺少前沿理念引領鄉村開發；其二是投資商做了回冤大頭。）
以“片狀供地”獲得土地的這批鄉村文旅投資商，在“先天用地成本更高、用地形態更刻板”的情況下，怎樣才能與”點狀供地“的投資商同場競技呢？
一句話：揚長避短！
任何事物都存在兩面性?！包c狀供地”當然也有其不足一面：其一建設用地分散，必然帶來的基礎設施供應不足或不經濟的問題，其二就是建設總規模較小。即，適合點狀供地的鄉村業態，一對基礎設施要求低于城市，二對產業規模性要求不高?！斎淮蟛糠粥l村文旅項目都適應這兩條，比如做特色民宿，往往也就十來間客房不在乎規模；做鄉土游樂園，基礎設施支撐要求比城市低得多。因此點狀供地辦法才能在鄉村振興規劃與鄉村旅游規劃中大放異彩！
但是也有部分鄉村開發項目，對基礎設施和產業規模性要求較高，例如旅游地產、鄉村養老、某些會所等。以養老產業為例，床位規模太少難以盈利；而且養老產業接近常住性，對基礎配套設施要求也高。——那么“片狀供地”的鄉村文旅項目，就應該揚長避短，多考慮此類產業規模要求較高、基礎設施要求較高的鄉村業態項目。
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